Eksperci ds. nieruchomości
w zasięgu Twojej ręki
show-menu

Artykuły

24 03.2015

Czy na czynsz powinno zabraknąć?

Autor: Szymon Sędek, Gdynia


W „Rzeczpospolitej” z dnia 02.09.2014r. jest artykuł pod tytułem „ Na czynsz może zabraknąć”. Autorka przytacza w nim dane dotyczące zadłużenia spowodowanego nieopłacaniem należności za mieszkania. Największe zaległości występują w województwie mazowieckim, następnie lubelskim, małopolskim i łódzkim. Przytaczana jest też opinia, której autor uważa, że w hierarchii ważności regulowanych zobowiązań czynsz i inne opłaty lokatorskie są u Polaków na samym końcu. Czy stała, wieloletnia obserwacja rynku nieruchomości, tak z perspektywy zarządcy jak i prawnika, potwierdza istnienie takiej sytuacji. Przede wszystkim należy zwrócić uwagę na jeden element. Co oznacza użyte w artykule słowo „czynsz” i jakich relacji dotyczą przytaczane dane.

Ujmując rzecz ściśle, w świetle Kodeksu cywilnego czynsz jest to odpłatność uiszczana przez najemcę wynajmującemu. Z praktyki wiadomo jednak, że słowo to jest używane w szerszym znaczeniu. Większość uważa, że czynsz płaci też właściciel lokalu do wspólnoty mieszkaniowej, czy osoba mająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu do spółdzielni. Formalnie rzecz ujmując te opłaty to nie jest czynsz a właśnie opłaty administracyjne i eksploatacyjne. Mamy jednak od wielu lat do czynienia z pomieszaniem ww. pojęć. Sytuacja ta nie jest bez znaczenia, kiedy przyglądamy się jak rzeczywiście jest z płaceniem różnego rodzaju obciążeń z tytułu posiadania czy korzystania z mieszkania. Mamy bowiem z jednej strony najemców lokali mieszkalnych czyli osoby, które na podstawie umowy najmu korzystają z mieszkań będących własnością innych.
Najemcy są zobowiązani do opłacania czynszu i pewnych innych opłat. Ich relację z wynajmującym reguluje przede wszystkim Ustawa o ochronie praw lokatorów (…). Jest to akt prawny bardzo niekorzystny dla właścicieli – wynajmujących. Jest w tej ustawie zapis, że wynajmujący, dopiero gdy najemca zalega z opłatami przez trzy pełne okresy, najczęściej miesiące, może upomnieć go na piśmie, wezwać do zapłaty udzielając dodatkowego miesięcznego terminu do uregulowania należności. Dopiero po upłynięciu tego okresu, wynajmujący może umowę wypowiedzieć, z jednomiesięcznym terminem wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Wszystko to trwa długo a zaległości rosną. Jest niemała, niestety grupa najemców, którzy znając te przepisy, wykorzystują je na niekorzyść wynajmujących.

Kolejna sytuacja to właściciele mieszkań będący zobowiązani płacić zaliczki, na pokrycie kosztów wspólnych, do wspólnoty mieszkaniowej. Na opłaty te składają się takie elementy jak wynagrodzenie zarządcy, koszty utrzymania czystości, konserwacja bieżąca czy prace remontowe. Zazwyczaj rozliczane też są wraz z tymi zaliczkami, koszty zużycia wody i kanalizacji czy centralnego ogrzewania.
Niestety nie jest zjawiskiem rzadkim, że właściciele nie regulują tych zobowiązań. W ten sposób kredytują swoje funkcjonowanie we wspólnocie, wykorzystując fakt pokrywania opłat przez innych. Czasami wielkość zaległości bywa tak duża, że zagraża płynności finansowej wspólnoty. Także w tym przypadku nie jest rzeczą łatwą wyegzekwowanie należności. Co ciekawe w budynkach „starych”, często zamieszkiwanych przez ludzi starszych, stan zadłużenia jest mniejszy niż w „nowym” budownictwie. Można odnieść wrażenie, że nabywcy nowych mieszkań decydują się w pierwszej kolejności spłacać raty kredytu, w drugiej pokrywać wydatki rodzinne w tym te rozrywkowe czy związane z wyjazdami wakacyjnymi, a opłaty dla wspólnoty zostawiają na ostatnim miejscu. Trudno dobrze ocenić takie zachowanie. Jak wyżej wspomniałem za nich opłaty te pokrywają właściciele rzetelnie wpłacający zaliczki.

Trzecia grupa to osoby, którym przysługuje jedno z praw spółdzielczych, lub spółdzielcze własnościowe lub lokatorskie prawo do lokalu. Ci pierwsi mają sytuacje zbliżoną do właścicieli, czyli pokrywają tylko koszty. Ci drudzy regulują oprócz kosztów także czynsz dla spółdzielni. W obu przypadkach mogą występować zaległości, które spółdzielnia musi egzekwować.
Wreszcie czwarta grupa to najemcy komunalni. Oni, chociaż czynsze w ich lokalach są niższe niż rynkowe, także często mają „problemy” z regulowaniem czynszu i opłat.
Istnienie, w każdym z ww. przykładów, zaległości w opłatach czy czynszach jest zjawiskiem źle wpływającym na funkcjonowanie rynku nieruchomości. Zmniejsza się mobilność na tym rynku. Blokowane są środki finansowe mogące stanowić podstawę kolejnych inwestycji.
Trudno jest wyobrazić sobie taki stan rzeczy, w którym wszyscy nagle stają się bardzo sumiennymi płatnikami, bez zwłoki wypełniającymi swoje zobowiązania. Zdarzają się też przypadki losowe. Nadal mamy społeczeństwo, w którym wiele osób uważa, że mają prawo mieszkać w dużych mieszkaniach, w atrakcyjnych lokalizacjach, chociaż ich na to nie stać.
Zwiększenie ilości osób płacących dobrze, wymaga na pewno zmian ustawowych. Potrzebne jest wzmocnienie pozycji wynajmującego. Konieczna jest poprawa procedur sądowych i egzekucyjnych. Nie należy też zapomnieć o sensowności wprowadzenia podatku od wartości nieruchomości. To tylko przykłady działań, które powinny zostać podjęte.
Powstaje pytanie czy wreszcie jakakolwiek siła polityczna zdecyduje się na takie kroki. Nie są one popularne, a wybory mamy co chwila.

 

Szymon Sędek

prawnik,adwokat, partner PKN

Kancelaria A.S .Sędek, Gdynia