Eksperci ds. nieruchomości
w zasięgu Twojej ręki
show-menu

Artykuły

24 03.2015

Czy nadszedł czas na suburbia dla Rzeszowa?

Autor: Edyta Betleja, Rzeszów


Mieszkańcy Rzeszowa już od dawna na budowę własnego domu często wybierają lokalizacje poza miastem. Czy jednak preferencje takie mogą mieć odniesienie do zabudowy wielorodzinnej? Czy możliwe jest powstawanie całych osiedli poza tkanką miejską? W ostatnim czasie TBS i włądze gminy Boguchwała podjęły się realizacji budowy nowego osiedla dla 4 tys. osób w zachodniej części miasta. Czy może to być przykład nowego rzeszowskiego suburbia? 

Mianem suburbii określa się osiedla powstałe na obrzeżach miasta lub poza jego granicami administracyjnymi, występujące w wyniku rozwoju miasta w procesie suburbanizacji. Od miasta głównego muszą być zależne ekonomicznie i kulturalnie. Pełnią przede wszystkim funkcje mieszkaniowe - stanowią „sypialnie” dla osób pracujących w centralnej części miasta, dojeżdżających codziennie do pracy.
Pierwsze przedmieścia na świecie pojawiły się na dużą skalę w wieku XIX i XX, w wyniku poprawy i rozbudowy sieci komunikacyjnej. Ich kolebką są Stany Zjednoczone, gdzie zjawisko to zaczęło się pojawiać już wcześniej. W pierwszej fazie rozwoju suburbiów ludzie zamożni decydowali się budować drugie domy na obrzeżach miast, aby w wolnych chwilach uciec od zatłoczonego centrum. W późniejszym okresie wraz ze wzrostem popularności suburbiów coraz więcej ludzi z klas średnich opuszczało miasta. Przedmieścia były atrakcyjne z wielu powodów m. in. były to dzielnice zadbane, nowe, spokojne, bardziej bezpieczne oraz dobrze skomunikowane.
W dalszym etapie rozwoju na tych terenach w odpowiedzi na zapotrzebowanie ludności zaczęły powstawać elementy infrastruktury towarzyszącej, a więc usługi, sklepy, a następnie duże centra handlowe. Rozwijająca się suburbanizacja nie miała jednak znaczącego wpływu na wszystkie aspekty życia miejskiego. Niektóre instytucje takie jak: lokalne urzędy, sądy, szpitale czy uniwersytety z reguły zostały na trwałe w obrębie miast.
Jak podają statystyki w dwudziestu najbardziej zurbanizowanych miastach Stanów Zjednoczonych ok. 41% ludności mieszka w mieście, natomiast większość bo aż 59% na peryferiach.
Zjawisko suburbanizacji zaczęło się także rozwijać w innych państwach takich jak Wielka Brytania np. Wimbledon w Londynie, czy Australia – np. Ultimo w Sydney.

Jak proces suburbanizacji przebiega w Polsce ?

Z perspektywy krajów zachodnich może się wydawać, że gwałtowny proces suburbanizacji mamy już za sobą. Ze statystyk, które sporządziła ONZ wynika, że do 2050 roku liczba mieszkańców miast podwoi się. Stwierdzenie to jest jednak przekłamane, ponieważ tylko nieliczni z nich zdecydują się osiedlić w centralnych częściach miast, natomiast większość z nich zamieszka prawdopodobnie na ich przedmieściach. W Polsce postępuje proces metropolizacji i obecnie skupia się on w pięciu największych ośrodkach: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Trójmieście.

Prawdziwym powodem przenoszenia się ludności w krajach zachodnich i w Ameryce Płn. przez kilka dekad, aż do lat 90 było bogacenie się ludzi – wraz ze wzrostem poziomu życia rośnie potrzeba większej prywatności. Ten sam proces można obecnie obserwować w krajach rozwijających się, do których można także zaliczyć Polskę.
Ruch ku przedmieściom w naszym kraju jest zjawiskiem postępującym. Fakt ten związany jest z wieloma czynnikami o charakterze makro jak i mikro-społecznym. Zaliczają się do nich przede wszystkim niższe ceny ziemi, większa dostępność dużych działek, większe bezpieczeństwo oraz prestiż jakim jest posiadanie domu poza miastem, zwłaszcza w popularnej okolicy. Co ten proces oznacza dla miast leżących w obrębie rozwijających się metropolii? W rezultacie mogą one zostać przez nie wchłonięte, a granice między nimi będą się z biegiem czasu zacierać. Rozszczelniona zostaje tkanka miejska i często mówimy o „rozlewaniu” się miast.

Proces suburbanizacji w Polsce jest jednak specyficzny. Bazą jego rozwoju w bardzo dużym stopniu są istniejące podmiejskie wsie (wynika to z dużo mniejszych kosztów budowy nowych dzielnic, poprawiana jest jedynie infrastruktura techniczna). Kompleksowe inwestycje, obejmujące całe osiedla, powstające od zera są jednak nadal stosunkowo rzadkie. Częściej dotyczy to budownictwa jednorodzinnego, realizowanego stopniowo. Nowe domy budowane są częściej przez indywidualnych inwestorów niż przez deweloperów. 

Nowe suburbia Rzeszowa?

Rzeszów jest najlepiej rozwiniętym miastem na terenie województwa podkarpackiego, zdecydowanym liderem regionu pod wieloma względami, jak choćby aktywność gospodarcza, poziom życia mieszkańców, wskaźniki ekonomiczne, czy stan infrastruktury technicznej i społecznej, w tym oferty kulturalnej oraz w zakresie szkolnictwa wyższego. Ma bardzo duży wpływ na rozwój sąsiadujących z nim mniejszych miejscowości oraz całych gmin. Na ich terenach powstają nowe miejsca pracy i nie bez znaczenia jest tu bliska odległość od Rzeszowa oraz stale poprawiająca się infrastruktura komunikacyjna. Wynika to ze znacznego rozwoju działalności gospodarczej, rosnącej roli miasta w naszej części kraju. Mamy tu także do czynienia z procesem wewnętrznej migracji, która z jednej strony powoduje osiedlanie się w Rzeszowie wielu osób z całego regionu podkarpackiego, a z drugiej strony powoduje przesiedlanie mieszkańców Rzeszowa, którzy coraz częściej decydują się wyprowadzać z miasta i osiedlać na spokojnych jego obrzeżach.

Przykład inwestycji TBS i władz miasta Boguchwała pokaże czy było to wyjście naprzeciw potrzebom swoich mieszkańców, czy też, co znacznie bardziej prawdopodobne, będzie to oferta adresowana w głównej mierze do mieszkańców Rzeszowa oczekujących spokojnego osiedla i niższej ceny mieszkań. W zamierzeniach podjęto się realizacji dużej inwestycji, na obszarze 16 ha, obejmującej budowę osiedla „ Koreja 3” w zachodniej części miasta, przewidzianego dla 4 tys. osób. W przeciągu 10 lat zaplanowano budowę 13 bloków, 30 domów jednorodzinnych i 15 szeregówek oraz ok. 1300 miejsc postojowych. Co ciekawe, na obszarze inwestycji oprócz budynków mieszkalnych TBS planuje również budowę kościoła, zbiornika wodnego, sklepów oraz innych miejsc usługowych, które stanowiłyby początek nowej dzielnicy mieszkaniowej. Celem projektu jest stworzenie miejsca, gdzie oprócz pięknych budynków mieszkalnych wykorzystujących odnawialne źródła energii dominować będą tereny pełne zieleni z dużą ilością drzew, krzewów, przez które przebiegać będą ścieżki rowerowe. Można domyślać się, że głównym celem takiego działania inwestycyjnego jest zachęcenie rdzennych młodych ludzi ale także mieszkańców Rzeszowa do zamieszkania w Boguchwale. Może okazać się, że będzie to nowe suburbie Rzeszowa.

Czy rzeszowskie suburbia powstawały już wcześniej? Dobrym przykładem w naszym regionie jest choćby Słocina i Budziwój, gdzie w ostatnich latach utrzymywał się duży wzrost osadnictwa mieszkańców Rzeszowa i gdzie powstały całe osiedla przypominające miejskie suburbia, a które dziś stanowią już część miasta. Innym, dość ciekawym przykładem jest osiedle „Niwa” w Głogowie Małopolskim. To niewielkie miasto z powodu bliskiego sąsiedztwa z Rzeszowem, jak i ze względu na liczne walory ekonomiczno - gospodarcze stało się w przeszłości często wybieranym miejscem zamieszkania. Osiedle „Niwa” zyskało wówczas dużą popularność, a w ostatecznym etapie budowy miało tam powstać około sześciuset domów jedno i wielorodzinnych. Społeczność osiedla to przede wszystkim byli mieszkańcy Rzeszowa, jak i mieszkańcy Głogowa Młp., którzy przeprowadzili się na przedmieścia miasta w poszukiwaniu spokoju i terenów zielonych. Osiedla „Niwa” stanowiło chyba pierwszy, zorganizowany przykład suburbia dla Rzeszowa.

Cały artykuł dostępny na stronie www.inforealestate.pl

 

Edyta Betleja

Certus Nieruchomości

www.certus.net.pl