Nabywanie nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym

Coraz bardziej popularną formą nabywania nieruchomości jest jej zakup na licytacji organizowanej przez komornika sądowego w trybie postępowania egzekucyjnego, w ten sposób różnego rodzaju nieruchomości najczęściej sprzedawane są po cenach niższych niż rynkowe. Postępowanie egzekucyjne prowadzone jest przez komornika sądowego na podstawie przepisów określonych w Kodeksie postępowania cywilnego. W postępowaniu tym, przed przystąpieniem do licytacji, komornik wykonuje szereg czynności zmierzających m. in. do wyjawienia wszelkich praw do nieruchomości, długów i obciążeń oraz określenia aktualnego stanu i wartości rynkowej nieruchomości. Przedmiotem postępowania egzekucyjnego mogą być różnego rodzaju nieruchomości i prawa majątkowe z nimi związane, np.: nieruchomość gruntowa, nieruchomość zabudowana, nieruchomość rolna, ułamkowa część nieruchomości, prawo wieczystego użytkowania gruntu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jako ograniczone prawo rzeczowe.

Na wstępie w wyniku wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości, komornik sądowy wzywa dłużnika, aby zapłacił dług pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. Równocześnie przesyła do wydziału ksiąg wieczystych, właściwego dla położenia nieruchomości sądu rejonowego, wniosek o wszczęciu egzekucji oraz zawiadamia dłużnika o zajęciu nieruchomości. Zajęcie obejmuje nieruchomość i wszystko to, co według przepisów prawa rzeczowego stanowi przedmiot obciążenia hipoteką.

Po upływie terminu do zapłaty długu i złożeniu stosownego wniosku przez wierzyciela komornik przystępuje do opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. Do przeprowadzenia oszacowania nieruchomości i wykonania operatu szacunkowego powołuje jednego lub kilku biegłych sądowych – rzeczoznawców majątkowych. W operacie szacunkowym określona zostaje wartość rynkowa nieruchomości, która odpowiada m. in. przeciętnym cenom sprzedaży na wolnym rynku nieruchomości podobnych, przy czym w przypadku licytacji ułamkowej części nieruchomości określa się wartość rynkową całej nieruchomości (sumę oszacowania stanowić będzie odpowiednia część wartości rynkowej całej nieruchomości). Po przedłożeniu przez biegłego – rzeczoznawcę majątkowego operatu, komornik sporządza protokół opisu i oszacowania. W protokole tym komornik jest zobowiązany do przedstawienia szeregu informacji dotyczących licytowanej nieruchomości, w szczególności: oznaczenia nieruchomości, jej granic, w miarę możliwości jej obszaru, oznaczenia księgi wieczystej lub zbioru dokumentów, budynków, budowli i innych urządzeń ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego, przynależności nieruchomości, stwierdzonych praw i obciążeń, sposobu korzystania z nieruchomości przez dłużnika, zgłoszonych praw do nieruchomości oraz oszacowania (wartości rynkowej).

Niekiedy między opisem i oszacowaniem nieruchomości a licytacją mija dosyć długi okres czasu. Możliwość przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania ustawodawca przewidział tylko wtedy, gdy w stanie nieruchomości zajdą istotne zmiany. Po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania oraz po uprzednim uzgodnieniu terminu z sądem komornik wyznacza licytację. Termin licytacji jest podawany przez publiczne obwieszczenie. Cena wywołania na pierwszej licytacji będzie stanowiła trzy czwarte części sumy oszacowania zaś przy drugim terminie licytacji dwie trzecie sumy oszacowania.

Kolejną fazą postępowania jest tzw. przybicie. Przybicie jest niezbędnym warunkiem do przysądzenia własności zlicytowanej nieruchomości na nabywcę poprzez wydanie postanowienia przez sąd. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest aktem przenoszącym na nabywcę własność nieruchomości. Postanowienie to wywołuje również ten skutek, iż wygasają, z wyjątkiem praw w ustawie wymienionych (np.: służebność drogi koniecznej, ujawnione służebności i prawa dożywotnika, służebność przesyłu), wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążących na nieruchomości.

Proces egzekucji z nieruchomości jest procesem skomplikowanym i długotrwałym, a nabywca powinien zdawać sobie sprawę z niedogodności i ryzyka jakie niesie ze sobą ta forma realizacji transakcji. Przy nabywaniu nieruchomości na licytacji warto skontaktować się ze specjalistą działającym na lokalnym rynku nieruchomości, który pomoże ocenić ryzyko związane z nabyciem nieruchomości w tym trybie i odpowie na szereg istotnych pytań decydujących o opłacalności transakcji, np.: czy cena wywołania jest atrakcyjna, do jakiego poziomu ceny warto licytować w przypadku nabywania nieruchomości dla potrzeb konsumpcyjnych (np. nieruchomość mieszkaniowa nabywana w celu użytkowania przez nabywcę przy zastosowaniu różnych form płatności) a do jakiego poziomu przy nabywaniu nieruchomości w celach inwestycyjnych, czy nabywana nieruchomość ma potencjał rozwojowy, czy zakup mieszkania na licytacji może być opodatkowany podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Krzysztof Bądel

inżynier budownictwa

specjalista na rynku nieruchomości

partner PKN