OGRANICZENIA W OBROCIE ZIEMIĄ Czy tylko rolną?

Z dniem 30 kwietnia  weszła w życie  nowa ustawa o wstrzymaniu  sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie nie których ustaw , która  w założeniu ma za zadanie ochronić polską ziemię rolną  przed jej masowym wykupem  przez  podmioty  zagraniczne. Przypomnijmy, iż 1 maja 2016 zakończył się 12-letni okres ochronny na zakup ziemi rolnej przez cudzoziemców.  Pytanie, czy nowe przepisy pozbawiają  możliwości zakupu gruntów rolnych tylko cudzoziemców, czy również w znaczący sposób utrudnią te transakcje Polakom, zwłaszcza  tych, którzy nie są rolnikami?

Kto może kupić ziemię i ile może jej kupić?

Nabywcą nieruchomości rolnej zgodnie z art. 2a ust. 1 ustawy może być wyłącznie rolnik indywidualny. „Za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wschodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.” [ art. 6 ust.1] Jeżeli nabywana nieruchomość ma wejść w skład wspólności majątkowej obowiązującej małżonków wystarczy, aby tylko jedno z nich było rolnikiem.
Z  powyższych ograniczeń dotyczących nabycia ziemi rolnej zwolnione są osoby bliskie sprzedającemu, samorządy, Skarb Państwa, Kościoły i związki wyznaniowe.  W przypadku innych podmiotów np. inwestora, dewelopera, czy osoby prywatnej  zakup ziemi będzie musiał zostać zaakceptowany przez prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych – pod warunkiem, że nie będzie chętnych wśród rolników.  Nawet jeśli uda się uzyskać w/w zgodę to będzie trzeba się wstrzymać z budową inwestycji -  nabywca ziemi ma wymóg osobistego jej uprawiania oraz zakaz sprzedaży oraz wydzierżawiania przez 10 lat …  Tylko w przypadkach losowych sąd może się zgodzić na wcześniejsze zbycie ziemi lub oddanie jej w posiadanie innej osobie.

Jakimi  gruntami  można handlować  bez ograniczeń?

Sprzedaż nieruchomości albo ich części wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa będzie wstrzymana przez 5 lat od dnia wejścia w życie ustawy.  Zapisy ustawy dotyczą również gruntów, oznaczonych w ewidencji jako rolne, położonych w obrębie miast i na terenach podmiejskich, postrzeganych jako lokalizacje inwestycyjne. Są jednak wyjątki. Bez ograniczeń będzie można sprzedawać i nabywać nieruchomości przeznaczone na cele inne niż rolne ujęte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wśród wyjątków znalazły się również nieruchomości położone w granicach specjalnych stref ekonomicznych, domy, lokale mieszkalne, budynki gospodarcze, garaże wraz z niezbędnymi gruntami, ogródki przydomowe  [ art. 2 ust.1] . W przypadku sprzedaży nieruchomości innych niż wymienione konieczna jest zgoda ministra właściwego do spraw rozwoju wsi.
Przepisów  nowej ustawy nie stosuje się do  „ gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni nieprzekraczającej 0,5 ha, które w dniu wejścia w życie ustawy zajęte są pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie oraz zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego – jeżeli grunty te tworzą zorganizowana całość gospodarczą oraz nie zostały wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych”[art. 11 ust.1]

Ograniczeniom nie będzie również podlegać obrót prywatnymi działkami rolnymi o powierzchni do 30 arów. Nasuwa się tutaj pytanie jak powyższy zapis ma się do ustawy o  gospodarce nieruchomościami, która  zabrania dzielenia gruntów rolnych na działki mniejsze niż 0,3 ha…

Tak jak już wcześniej wspomniano przepisy nowej ustawy nie dotyczą ziemi rolnej ujętej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego  Problem w tym, że plany są u nas rzadkością i obowiązują dla obszaru stanowiącego mniej niż 20 % powierzchni  naszego kraju. Dla przykładu na terenie Krakowa grunty rolne, zgodnie z ewidencją rejestru gruntów stanowią około 50 % powierzchni miasta, w Warszawie około 30 %. W mniejszych miastach grunty nie objęte planem ze względu na wiele ograniczeń związanych z sprzedażą szybko stracą na wartości. Dla dotychczasowych nabywców takich jak  firmy deweloperskie, czy osób  chcących zakupić działkę pod budowę domu  taka ziemia będzie praktycznie nieosiągalna. Uchwalenia nowych planów zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem terenów pod zabudowę, biorąc pod uwagę czasochłonność tej procedury, jej koszty oraz realne zainteresowanie inwestorów, jest możliwe tylko w dużych, dynamicznie rozwijających się miastach, gdzie grunty rolne nadal zajmują znaczną część ich powierzchni a rynek wciąż jest chłonny.

Jak można ominąć przepisy?

Nowelizacja z wielkim prawdopodobieństwem zahamuje realizację inwestycji, które prowadzone są poza granicami miast, stanowiących w znacznej mierze nieruchomości rolne.  Nabycie takich nieruchomości przez inwestorów czy  deweloperów jest niemożliwe. Jednym z wariantów sprzedaży ziemi rolnej bez ograniczeń jest jej odrolnienie przeprowadzane na podstawie przepisów ustawy o ochronie gruntów leśnych i rolnych.

Odrolnienie gruntu zabiera dużo czasu i wymaga załatwienia wielu formalności oraz zgody ministra rolnictwa. Działki można wykorzystać na cele nierolne bez zgody, jeżeli co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu musi zawierać się w obszarze zwartej zabudowy, a położone muszą być w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej. Przez zwartą zabudowę rozumie się zgrupowanie co najmniej 5 budynków. Kolejne dwa warunki to położenie tych gruntów w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej; ich powierzchnia ma nie przekraczać 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy kilka odrębnych części.

Należność za odrolnienie gruntów zależy od klasy gleby  wynosi przykładowo od 87 435 zł za 1 ha gruntów ornych lub łąk klasy VI do 437 175 zł za 1 ha ziemi klasy I, dodatkowo właściciel zobowiązuje się płacić raz do roku opłatę wynosząca 10% należności uiszczaną przez 10 lat w razie trwałego wyłączenia z produkcji rolnej. Tak więc przeprowadzenie procesu jest kosztowne i przed jego rozpoczęciem należy się upewnić, czy ma w ogóle sens i będzie dla nas opłacalne…

Czy ANR ma wystarczająco  dużo środków na pierwokup gruntów?

W nowej ustawie o obrocie ziemią rolną przewidziano duże możliwości pierwokupu i odkupu gruntów rolnych przez Agencję Nieruchomości Rolnych.  Prawo to przysługuje, gdy grunt chce kupić osoba nie będąca rolnikiem.  Z kolei nie obowiązuje w przypadku, gdy nabywcą jest rolnik, ale pod warunkiem, że jego gospodarstwo nie przekroczy 300 ha po zakupie tej ziemi. ANR nie ma prawa wykupu również w sytuacji, gdy grunt chcę kupić osoba, która go dzierżawi przez co najmniej trzy lata lub gdy kupującym jest osoba spokrewniona z właścicielem. 

Prawem pierwokupu objęte zostały również akcje i udziały spółek posiadających ziemię rolną,  z wyłączeniem akcji notowanych na giełdzie. ANR przed nabyciem przysługuje przeglądania ksiąg i dokumentów spółek prawa handlowego  oraz żądania informacji dotyczących obciążeń i zobowiązań nieujętych w księgach i dokumentach.  W przypadku zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej Agencja ma prawo złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości rynkowej przedmiotowego gruntu rolnego. W związku z powyższym, spółki będą musiały się liczyć z ryzykiem ewentualnego uczestnictwa podmiotu publicznego w ich strukturze kapitałowej.

Jak to będzie wyglądało w praktyce i skąd ANR będzie pozyskiwać środki na wykup ziemi ? Agencja ma realizować zadania związane z wykonywaniem prawa pierwokupu oraz wykupu nieruchomości rolnych „ze środków finansowych uzyskanych z gospodarowania mieniem Zasobu, w formie pożyczek, poręczeń lub gwarancji kredytowych oraz bezzwrotnej pomocy finansowej”.  Środki mają być również pozyskiwanej  z obniżenia odpisu na Fundusz Rekompensacyjny  z 70 na 10 % iloczynu powierzchni gruntów sprzedanych w danym roku obrotowym i średniej ceny sprzedaży 1 ha uzyskanej w przetargach w danym roku obrotowym.
Przypomnijmy, iż dotychczas przy sprzedaży dużej powierzchni ziemi ANR również miała prawo pierwokupu, z którego bardzo rzadko korzystała ….. Czy i tym razem będzie podobnie?

Nowa ustawa, a kredyt hipoteczny

Nowa ustawa o obrocie ziemią weszła w życie niecałe 2 miesiące temu, a już powoduje wiele niespodziewanych komplikacji oraz problemów. Jedno z nich dotyczy trudności w uzyskaniu kredytu na sfinansowanie budowy domu na działce rolnej.  Dlaczego banki odrzucają wnioski o taki kredyt?  Ponieważ wiele zapisów nowej ustawy nie ma jednoznacznej interpretacji oraz jasnych wytycznych których konkretnie nieruchomości dotyczą zmienione przepisy o księgach wieczystych i hipotece. To rodzi wątpliwości zarówno w sądach wieczystoksięgowych jak i bankach, które mają problem z wpisaniem hipoteki do księgi wieczystej. Niektóre banki proponują  kredytobiorcom zabezpieczenie kredytu na innej nieruchomości (jeśli taką posiada) akceptowalnej przez bank.

Ponadto w przypadku nieruchomości rolnych suma hipoteki, która jest wpisana w księdze wieczystej nie może być wyższa od aktualnej wartości tej nieruchomości. Oznacza to, że wraz z wnioskiem o wpis hipoteki do KW konieczne jest dołączenie operatu szacunkowego tej nieruchomości, który pokaże rzeczywistą jej wartość. Jeżeli hipoteka będzie wyższa niż aktualna cena nieruchomości (rolnej) sąd odrzuci wniosek.

Jak informuje KRN Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi zawarło w tej kwestii porozumienie z bankami. Obie strony uzgodniły, że kredyty będą przyznawane pod warunkiem, że suma hipoteki na nieruchomości rolnej nie przekroczy wartości rynkowej tej nieruchomości (oszacowanej w dniu ustanowienia hipoteki).

Ograniczenia w sprzedaży lasów

Nie możemy zapomnieć, że z dniem 30 kwietnia br. weszła w życie również nowelizacja ustawy o lasach, która wprowadza  szereg znaczących dla nas zmian.Najważniejsze z nich to prawo pierwokupu przyznane Skarbowi Państwa w przypadku sprzedaży przez prywatnego właściciela  gruntu oznaczonego jako las w ewidencji gruntów i budynków lub przeznaczonego do zalesienia w MPZP albo w decyzji o warunkach zabudowy. Innymi słowy w każdym wypadku, gdy w ewidencji gruntów i budynków jest oznaczenie terenu jako Ls będzie występowała konieczność zwrócenia się do nadleśniczego z zapytaniem, czy korzysta z prawa pierwokupu. Ten za pośrednictwem właściwego dyrektora Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych kieruje wniosek do Dyrektora Generalnego Lasów Państwowych o wyrażenie zgody na nabycie gruntu. Nadleśniczy jest uprawniony również do zlecenia sporządzenia przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny nieruchomości, której dotyczy wniosek.

Prawo pierwokupu lub wykupu nie dotyczy m.in. przypadków zbycia na rzecz osób bliskich oraz dziedziczenia ustawowego i testamentowego, a także zbycia gospodarstwa rolnego, którego część stanowią grunty leśne oraz zbycia na rzecz jednostek samorządu terytorialnego.

Zdaniem rządu wprowadzona nowelizacja ma przyczynić się do powiększenia powierzchni lasów stanowiących własność Skarbu Państwa oraz poprawić stan lasów poprzez objęcie ich standardami zagospodarowania i ochrony obowiązującymi w Lasach Państwowych.

Ceny w dół?

Według danych Głównego Urzędu Statystycznego średnia wartość hektara ziemi rolnej w przeciągu jednego kwartału spadła o tysiąc złotych – pod koniec 2015 wynosiła 40 000 zł, natomiast w I kwartale wyniosła – 39 000 zł. Co ciekawe analizując średnie ceny ziemi rolnej w poszczególnych województwach zauważamy iż, w mniejszych województwach takich jak lubelskie, lubuskie, łódzkie, podkarpackie, podlaskie, czy świętokrzyskie gdzie gruntów rolnych jest stosunkowo więcej w porównaniu do pozostałych województw odnotowano w I kw. 2016  wzrost cen ziemi rolnej, natomiast w województwie mazowieckim, małopolskim, wielkopolskim, czy dolnośląskim  zauważamy spadek cen ziemi rolnej w porównaniu do IV kwartału 2015 r. 

Do spadku cen ziemi rolnej w ostatnim kwartale przyczynił się między innymi nagły zakup tańszej i gorszej ziemi przez inwestorów, którzy chcieli zdążyć przed wejściem nowej regulacji.

Zdaniem wielu ekspertów wartości ziemi rolnej będą systematycznie spadać, jednak nie dojdzie do gwałtownej i znacząco dużej obniżki.

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego od początku budzi wielkie emocje, nie tylko wśród polityków, lecz osób, których bezpośrednio dotyka tj. inwestorów, deweloperów, czy notariuszy, którzy nie do końca wiedzą jak się odnosić do większości zapisów i z obawą podchodzą do transakcji. Powody do zadowolenia mogą mieć natomiast rzeczoznawcy majątkowi, którzy będą wyceniali grunty rolne na zlecenie Agencji Nieruchomości Rolnych oraz sądów.

Rząd przekonuje, że ustawa jest w pełni zgodna z konstytucją i prawem unijnym, innego zdania jest natomiast opozycja, która zapowiedziała zaskarżenie przepisów ustawy do Trybunału Konstytucyjnego.
 

Edyta Betleja

Certus Nieruchomości

www.certus.net.pl