Eksperci ds. nieruchomości
w zasięgu Twojej ręki
show-menu

Artykuły

16 04.2015

Rynek nieruchomości a bezpieczeństwo uczestników

Autor: Witold Czapla, Gliwice


Rynek nieruchomości poprzez jego powszedniość oraz duży krąg jego uczestników wydaje się stosunkowo bezpieczny i prosty. Dodatkowo pewności przeciętnemu uczestnikowi nadaje konieczność przeprowadzenia każdej transakcji przez ręce notariusza. Ta powoduje, że wśród uczestników rynku panuje przekonanie, że skoro przy podpisaniu aktu notarialnego obecny jest notariusz to zakup, sprzedaż nieruchomości jest pewny i pozbawiony ryzyka. Nic bardziej mylnego.

Jeżeli uznamy, że zakres czynności które należy wykonać przy sprzedaży i kupnie nieruchomości jest podobny, można powiedzieć identyczny to występują tu zupełnie odmienne interesy sprzedającego i kupującego. Pod dokładnie tym samym tytułem rozumiemy zupełnie inne działania.

Sprzedaż nieruchomości w naszych warunkach zawsze obarczona jest ryzykiem. Ryzyko to związane jest nie tylko z uzyskaniem zapłaty za sprzedawaną nieruchomość, ale również z występowaniem ewentualnych obciążeń sprzedającego wynikających z faktu sprzedaży.

Obszarami wpływającymi na bezpieczeństwo oraz opłacalność sprzedaży są: zobowiązania wynikające z podstawy nabycia (kupna, darowizny czy zamiany) , zobowiązania podatkowe (podatek dochodowy czy VAT), zobowiązania na rzecz miasta lub gminy (renta planistyczna, opłata adiacencka) oraz rękojmia. Informacje o konieczności poniesienia dodatkowych, niejednokrotnie znacznych kosztów związanych ze sprzedażą mogą do sprzedającego docierać dopiero po dokonaniu transakcji. W skrajnych przypadkach może zdarzyć się, że koszty sprzedaży przewyższają przychody. Sprzedający również musi się liczyć z ewentualnymi roszczeniami kupującego z tytułu wad nieruchomości w przypadku ich wystąpienia z czego sprzedający nie zdaje sobie sprawy z wad dotyczących sprzedawanej nieruchomości, gdyż nabył ją w obecnym stanie i nie dokonywał w okresie jej posiadania żadnych zmian. Wady te mogą dotyczyć samowoli budowlanej, powstałej np. w trakcie przebudowy nieruchomości przez poprzednika , braku dostępu do drogi publicznej „powstałej” w wyniku cyfryzacji map czy zaplanowaniu przebiegu drogi przez nieruchomość powstałą w wyniku zmiany planu miejscowego zagospodarowania. Ujawnienie tych wad po sprzedaży może spowodować roszczenia.

Ryzyko związane z kupnem nieruchomości może być znacznie większe niż ewentualne kłopoty sprzedającego. Problem ryzyka zakupu dotyczy nie tylko rynku polskiego, ale również znacznie bardziej rozwiniętych (USA, Kanada, kraje Europy Zachodniej). Błędy mogą wynikać ze źle sporządzonej umowy sprzedaży, czy też innych błędów powstałych podczas procesu przenoszenia prawa własności. Problemem mogą być coraz częstsze roszczenia reprywatyzacyjne, czy przejmowanie nieruchomości przez obywateli z zagranicy. Kupując nieruchomość możemy przejąć długi, w tym w niektórych przypadkach podatkowe sprzedającego, jego zobowiązania, ustanowione przez sprzedającego obciążenia. Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży nie musi być tożsama z pokazywaną. Mogą wystąpić ograniczenia w sposobie użytkowanie, w tym nie zawsze można wykorzystywać ją tak jak dotychczas. Może zdarzyć się, że nieruchomość nabyliśmy od osoby nieuprawnionej lub kupiliśmy coś co z punktu prawnego nie istnieje. Konsekwencja to nie tylko brak jakichkolwiek praw do nabywanej nieruchomości, ale również utrata (bywa że bezpowrotna) własnych pieniędzy lub konieczność nieplanowanego wydatku na regulację stanu prawnego nieruchomości.

W dobie Internetu mamy dostęp do nieograniczonej w zasadzie informacji w tym o nieruchomościach i ich stanie prawnym i faktycznym, lecz informacja to jeszcze nie wiedza. Proponujemy wszystkim uczestnikom rynku, tym którzy sami znaleźli nieruchomość lub klienta kupującego usługę pozwalającą na zweryfikowaniu stanu prawnego, optymalizacji podatkowej przy zawieraniu transakcji, przygotowaniu niezbędnych dokumentów czy organizacji przebiegu transakcji.

Nasza oferta to zaprezentowanie wykazu czynności oraz zbioru informacji i potwierdzających je dokumentów, które należy przygotować i wykonać tak, aby transakcja nie była niemiłą niespodzianką. W zależności od sytuacji z jaką przyjdzie się zmierzyć to zainteresowani podejmują decyzję czy i jakie czynności i usługi wybrać.

W przypadku realizacji tak zaproponowanej usługi klienci płacą tylko za wybrane przez siebie czynności. Klient sam buduje zakres usług korzystając z naszej wiedzy i bogatego doświadczenia, co również ważne znając jej koszt przed zleceniem.

Proponowane obszary tematyczne:

1. Podatki:

  • sprawdzenie obowiązku zapłaty podatku dochodowego
  • zwolnienia i możliwości skorzystania z nich
  • sprawdzenie obowiązku zapłaty podatku VAT
  • pomoc w uzyskaniu interpretacji podatkowej
  • sprawdzenie obowiązku i wysokości podatku od czynności cywilno-prawnych
  • sprawdzenie obowiązku uiszczenia opłat dla samorządów lokalnych – opłata adiacencka lub renta planistyczna (i ewentualne możliwości ich określenia)

2. Określenie stanu faktycznego nieruchomości:

  • analiza stanu prawnego wynikającego z podstawy nabycia – zakupu, darowizny, zamiany, zasiedzenia, wyroku sądu w tym ewentualne obciążenia nieruchomości  wynikające z podstawy nabycia
  • analiza innych obciążeń nieruchomości – służebność przejazdu, przesyłu, hipoteki w tym „historyczne”
  • możliwości i ograniczenia związane z wykorzystania nieruchomości w związku z planem miejscowego zagospodarowania lub jego brakiem, sąsiedztwem oraz innymi przepisami. Badanie możliwości zmiany sposobu użytkowania nieruchomości
  • analiza możliwości użytkowania w aspekcie możliwości dojazdu (faktycznych i prawnych) oraz możliwości korzystania z mediów

3. Sprawy budowlane i administracyjne:

  • sprawdzenie legalności zabudowy lub rozbudowy (samowola) oraz określenie sposobu i kosztów legalizacji
  • opracowanie wykazu niezbędnych do sprzedaży dokumentów geodezyjnych
  • analiza stanu nieruchomości na podstawie dokumentacji geodezyjnej – możliwości podziału, scaleń i podziału, możliwości dojazdu, określenie wysokości opłat związanych ze scaleniem
  •  badanie okoliczności zwrotu bonifikaty, oraz obciążeń związanych ze wspólnotą mieszkaniową
  • badanie sytuacji prawnych związanych z spółdzielczym własnościowym prawem, w tym prawo Spółdzielni do gruntu, oraz sytuację finansową S-ni
  • doradztwo w zakresie sposobu przeprowadzenia transakcji , pomoc w negocjacji, analiza sposobu finansowania transakcji i wynikający z niego sposób postępowania przy transakcji, umowa przedwstępna w tym forma, zaliczka czy zadatek, niezbędne zapisy w umowie sprzedaży ,

4.Czynności, które należy wykonać po sprzedaży nieruchomośc:

  • przekazanie nieruchomości w sposób zgodny z warunkami umowy sprzedaży
  • rozliczenie z dostawcami mediów
  • przygotowanie i złożenie deklaracji w związku ze sprzedażą nieruchomości

To tylko przykładowe obszary możliwej współpracy. Każda potrzeba klienta zostanie rozpatrzona indywidualnie i zostanie Mu zaproponowane konkretne rozwiązanie.

Proponujemy państwu usługę doradczą umożliwiającą bezpieczne przejście przez pułapki związane z rynkiem nieruchomości.   

 

 

Witold Czapla

Prezes Zarządu PKN

Doradca Rynku Nieruchomości

Obsługa Inwestycyjna Nieruchomości "Czapla&Czapla", Gliwice