Eksperci ds. nieruchomości
w zasięgu Twojej ręki
show-menu

Artykuły

24 03.2015

Właściciele gruntów kontra Natura 2000

Autor: Robert Oleniacz, Sanok


Właściciele gruntów na terenie województwa Podkarpackiego a szczególnie w Bieszczadach, sygnalizują, że coraz częściej pojawia się problem ze zbyciem nieruchomości gruntowych na tych terenach, a to za sprawą obowiązującego tam programu Natura2000. Potencjalni inwestorzy często wycofują swoje oferty kupna albo sugerują, aby to właściciel nieruchomości przeprowadził trudną, czasochłonną i niejednokrotnie kosztowną procedurę prowadzącą do uzyskania pozwolenia na budowę, ale nie zawsze zakończoną sukcesem. Europejska Sieć Ekologiczna Natura2000 to obszar terenów chronionych na terenie UE obejmujący obszary specjalnej ochrony ptaków (OSO) oraz specjalne obszary ochrony siedlisk (SOO).

Polska w momencie przystąpienia do UE została zobligowana do wyznaczenia na swoim terytorium obszarów Natura2000. Problem w tym, że w porównaniu do innych krajów UE, przyjęty prze Polskę system rozwiązań prawno – administracyjnych jest jednym z najbardziej skomplikowanych i kosztownych. Co jak się okazuje uderza również w zwykłego Kowalskiego, potencjalnego rolnika lub inwestora.

Obecnie łączna powierzchnia gruntów objęta ochroną na terenie województwa podkarpackiego wynosi 32%. Zgodnie z zapisami ustawy z dnia 16 kwietnia o ochronie przyrody (Dz. U. Nr 92 poz.880 z późni. zm.) sprawujący nadzór nad obszarem chronionym, w tym przypadku Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska w Rzeszowie, sporządza projekt Planu Zadań Ochronnych na okres 10 lat. Plan taki oprócz opisu i mapy obszaru Natura2000, identyfikacji potencjalnych zagrożeń dla środowiska, określenia celów i sposobów prowadzenia działań ochronnych, zawiera również wskazania do zmian w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego oraz w istniejących studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin, jeżeli zmiany te są niezbędne dla utrzymania lub odtworzenia prawidłowego stanu ochrony siedlisk przyrodniczych, gatunków roślin i zwierząt, dla których wyznaczono obszar chroniony. RDOŚ podaje na swoich stronach internetowych, że tworzenie Planów Zadań Ochronnych odbywa się przy szerokich konsultacjach społecznych: „sporządzający projekt PZPO umożliwia zainteresowanym osobom i podmiotom prowadzącym działalność w obrębie siedlisk przyrodniczych i siedlisk gatunków, udział w pracach związanych ze sporządzaniem projektu”. Można by sądzić, że w świetle takiego zapisu każdy mieszkaniec z najdalszego nawet zakątka Bieszczad ma prawo głosu, tym bardziej, że ma to znaczący wpływ na jego egzystencję. Niestety nie jest to wcale takie oczywiste i na pewno nie proste. Sposób informowania społeczeństwa o prowadzonych pracach oraz możliwości składania uwag czy wniosków pozostawia wiele do życzenia. Informacje na stronie RDOŚ są mało czytelne, same gminy też mają znikomą wiedzę na ten temat i właściwie dopiero po złożeniu wniosku o wydanie warunków zabudowy okazuje się, co w trawie piszczy.

Każdy wniosek o wydanie warunków zabudowy musi posiadać „kartę informacyjną przedsięwzięcia”. Dokumentacja zostaje przesłana do RDOŚ, który podejmuje decyzję czy należy wykonać Raport środowiskowy dla danego terenu czy też nie. Jeżeli tak, to następuje znaczne wydłużenie czasu realizacji inwestycji i wzrost kosztów, ponieważ wykonanie oceny oddziaływania na środowisko to dosyć spory wydatek. Ogólnikowa polityka ochronna, brak konkretnych wytycznych określających dopuszczalny rodzaj działalności gospodarczej na terenach objętych Siecią Natura2000 stawiają pod bardzo dużym znakiem zapytania możliwość uzyskania pozytywnej opinii i pozwolenia na budowę.

Przykładem może być inwestycja rozpoczęta w ubiegłym roku na terenie położonym w granicach administracyjnych miasta Sanoka, w sąsiedztwie zabudowy jednorodzinnej. Wydawać by się mogło, że sprawa jest prosta. I zapewne byłaby jeszcze parę lat temu, ale obecnie niestety okazało się, że wspomniany wcześniej, realizowany Plan Zadań Ochronnych przewiduje na tym terenie ochronę siedliskową ptaka z gatunku orlik krzykliwy. Inwestor kupując działkę nie miał pojęcia, że taki plan powstaje, gmina również nie posiadała takich informacji. W tej sytuacji inwestycja stoi pod znakiem zapytania. Wykonuje się kolejne raporty oddziaływania na środowisko, prowadzone są rozmowy z RDOŚ, czas ucieka a koszty rosną.

Kolejny przykład: Gmina wykonuje projekt kanalizacji obejmujący kilka miejscowości w okolicy Sanoka, zdobywa środki na wdrożenie tego projektu do realizacji, co nie jest dzisiaj wcale takie proste, a tu nagle okazuje się, że cześć terenów objętych tym projektem leży w obszarze chronionym pod nazwą „ Dolina Sanu” i RDOŚ ma zastrzeżenia, co do jego realizacji. I znowu wykonuje się raporty środowiskowe i znowu czas ucieka. Wydawałoby się, że wykonanie sieci kanalizacyjnej to działanie jak najbardziej w kierunku ochrony środowiska, ale widać nie wszyscy podzielają to zdanie.

Jest jeszcze jeden aspekt całej tej sprawy. Jak takie restrykcyjne ograniczenia mają się do swobody dysponowania własnością prywatną, gwarantowaną wszystkim obywatelom przez Konstytucję. Taka ingerencja ma zasadniczy wpływ na możliwość wykorzystania posiadanej nieruchomości, szczególnie, jeśli chodzi o Bieszczady. Ma to ogromny wpływ na ceny gruntów w tym terenie i niewielkie zainteresowanie potencjalnych inwestorów.

Zastanawiający jest fakt, że w innych krajach UE na terenach objętych siecią Natura2000 można było utworzyć zaplecza turystyczne, drogi, hotele, wyciągi narciarskie itp., czerpać z tego korzyści i dać ludziom pracę, a co najważniejsze wszystko w zgodzie z Naturą. Można? Można. Tylko trzeba chcieć.

Dlaczego My, w sensie Polska wybieramy zawsze najgorsze rozwiązania, nie uczymy się na błędach innych, tylko zawsze musimy wszystko wypróbować na własnej skórze??

 

 

Robert Oleniacz

specjalista rynku nieruchomości, partner PKN

R&R Biuro Obrotu Nieruchomości , Sanok