Rekordowa podaż – ale czy rzeczywiście mamy duży wybór mieszkań?

Rzeszowski rynek nieruchomości mieszkaniowych – krótkie podsumowanie I kw. 2015 r.

Najważniejsze wskaźniki rynku nieruchomości mieszkaniowych w I kwartale 2015

Wielu z nas zastanawia się jakie będą tendencje na rynku nieruchomości mieszkaniowych w 2015 roku i czy nadszedł dobry czas na zakup wymarzonego lokum. Jak wynika z przygotowanego przez „Certus Nieruchomości” raportu za I kwartał 2015r. okres ten zaskoczył nas rekordową ilością mieszkań oddanych do użytkowania, w porównaniu nie tylko z IV kwartałem 2014 r. ale także w stosunku wszystkich dotychczasowych kwartałów w historii rzeszowskiego budownictwa. 

 Zauważmy duży ok. 100% wzrost ilości mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia, oraz których budowę rozpoczęto pomiędzy 2014r. a rokiem wcześniejszym. Świadczy to o dużej aktywności deweloperów na rynku rzeszowskim oraz budowie wielu nowych inwestycji mieszkaniowych w Rzeszowie. Natomiast troszkę inaczej wygląda to w ujęciu kwartalnym - niemal dwukrotnie zmalała liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w porównaniu z IV 2014r. Proces budowlany jest przewidywalny więc należy się spodziewać w najbliższym czasie sporej ilości mieszkań oddawanych do użytku.
Analizując dane w I kw. 2015 można śmiało stwierdzić, że rok 2015 w liczbach zapowiada się imponująco, zauważamy znaczny wzrost mieszkań oddanych do użytkowania, których liczba już I kw. jest porównywalna z całym rokiem 2010.
W I kwartale 2015 r. wśród mieszkań, których budowę rozpoczęto dominowały mieszkania przeznaczone na sprzedaż lub wynajem oraz mieszkania indywidualne stanowiące po 40%. Wśród mieszkań, na których budowę wydano pozwolenie w I kwartale 2015 r. najwięcej było mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem – ponad 50 % ogólnej liczby. Również w kategorii mieszkań oddanych do użytkowania ogromną przewagę osiągnęły mieszkania przeznaczone na sprzedaż lub wynajem (74%). Oznacza to , że podaż nowych mieszkań od deweloperów będzie utrzymana.

Czy ceny mieszkań wzrosną?

Średnie ceny transakcyjne mieszkań zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym ulegały wahaniom. W I kw. 2015 roku zauważamy znaczny wzrost ceny transakcyjnej na rynku pierwotnym, która wyniosła 4 857 zł, w porównaniu z poprzednim kwartałem zwiększyła się o 3 %, a w przeciągu roku wzrosła o ok. 8%. Natomiast na rynku wtórnym sytuacja jest wręcz odwrotna – cena transakcyjna spadła o 2% i wynosi 4 485 zł i jest identyczna jak w II kwartale 2011r.
Ceny ofertowe na rynku pierwotnym w I kw. 2015 r. kształtowały się na poziomie 5 245 zł za m.kw., porównując z ubiegłym kwartałem nastąpił wzrost o 211 zł tj. 4 %. Podobnie sytuacja się kreuje na rynku wtórnym, cena 1 m. kw. w I kwartale 2015 również wzrosła, lecz różnica jest niewielka – wynosi 6 zł tj. 0,1%.
Różnica pomiędzy ceną transakcyjną, a ofertową na rynku pierwotnym w I kw. 2015 r. wynosi 388 zł tj. 7%, natomiast na rynku wtórnym jest o 2% wyższa. Jak wynika z podanych liczb właściciele nieruchomości z tzw. „drugiej ręki” chętniej obniżają swoje ceny oraz są bardziej skłonni do negocjacji niż w przypadku deweloperów. 

 Jaromir Rajzer , Prezes Zarządu Certus Nieruchomości Sp. z o.o.

 Partner Zarządzający „Polskiego Konsorcjum Nieruchomości”

Jeszcze nigdy różnica pomiędzy rynkiem nowych mieszkań a rynkiem mieszkań z rynku wtórnego nie sięgała ok. 400zł za 1 m.kw. Tym bardziej, że nowe mieszkanie to jeszcze dodatkowo średnio ok. 1000zł za każdy m.kw. na wykończenie. Być może nadchodzi dobry czas dla mieszkań z drugiej ręki. Od IV kw. 2007r. ich ceny zmieniają się minimalnie, można powiedzieć , że stoją w miejscu. Jeśli znajdziemy lokum z odpowiednią funkcją, metrażem, wykończeniem i lokalizacją, a trzeba powiedzieć, że wybór jest spory, to ceny mogą nas skusić do szybszych decyzji.

Tym bardziej, że obecny wskaźnik dopuszczalnej ceny w programie MdM wynosi tylko ok. 4050zł/m.kw., a mieszkań w takich cenach praktycznie nie ma. Rozmija się to z rynkiem o ok. 15-20%.
Z założenia program „MdM” miał wspierać demografię. Ministrowi Nowakowi wydawało się, że program spowoduje obniżkę średnich cen mieszkań do poziomu kwalifikującego się do dotacji, jak i że będzie się on cieszył od razu dużym „wzięciem”. Od początku, zaraz po przedstawieniu założeń programu przestrzegaliśmy, że tak się nie stanie a program, choć słuszny w założeniu, zawiera wiele istotnych wad. Życie, jak zwykle przyznało całkowitą rację fachowcom, a nie urzędnikom. Statystyki za 2014r. wskazują, że rodziny z więcej niż 2 dzieci stanowiły ok. 3,5% beneficjentów programu, natomiast ok. 77% kwoty wsparcia trafiło do rodzin bezdzietnych lub singli. Tak w praktyce wyglądał „komponent demograficzny” min. Nowaka.
Całkowicie nieuzasadnionym jest wykluczenie z dofinansowania rynku wtórnego, a tym samym wykluczenie Polski „powiatowej”, gdzie rynek pierwotny po prostu nie istnieje, bo deweloperzy nie budują w małych miasteczkach. Niestety program MdM omija Podkarpacie. Nasz region wykorzystał poniżej 1,5% wartości tego wsparcia dla całego kraju. Konsumują go przede wszystkim bogate miasta: Kraków, Trójmiasto, Poznań. I żeby było śmieszniej również inny program rządowy – „Fundusz mieszkań na wynajem”, jak na razie trafia również do tych samych miast, omijając Rzeszów.

Cały artykuł dostępny na stronie www.inforealestate.pl

Jaromir Rajzer

Ekspert rynku nieruchomości

Partner Zarządzający PKN

Biuro Nieruchomości CERTUS, Rzeszów